J’ai visité mon premier studio à vendre !

Bonjour à tous !

Alors voilà, j’ai été visiter mon premier studio à vendre !

Après plusieurs jours de recherche sur Internet et armé de mon super excel amélioré V2 (je vous le mettrai bientôt à dispo sur le site), j’ai trouvé un studio à OULLINS (69) de 30M2, affiché à 88000€ situé dans une petite ruelle au calme, en rez-de-chaussée.

Pas d’agence, la dame qui vend est à la retraite, semble pressée de s’en débarrasser, (car une personne était logée gracieusement depuis 2 ans donc 0 revenu locatif) et le bien est à priori déjà payé.

Je me dis : un bien payé, une vendeuse qui semble en avoir assez de la gestion des locataires et pressée de vendre sera probablement plus ouverte à la négociation

Bref, fébrile, je suis allé le visiter !

Quelques photos :

 

Le studio a été refait à neuf il y a 4 ans. Pas grand chose à dire sur le bien lui-même. La déco n’est pas extraordinaire, mais les meubles appartiennent au locataire actuel qui déménage le week-end suivant

Voici un détail des informations que j’ai pu glaner :

• Studio à 10 minutes de la station de métro Oullins gare (dans 4 ans, une station de métro va voir le jour à 100 m du studio…)
• 90 € de charges mensuelles (cher pour une co-propriété de 5 logements sans ascenseur !)
• 320 € de taxe foncière
• Les derniers travaux réalisés sont l’installation d’un accès par badge à l’entrée de l’immeuble
• Chauffage électrique au sol (bon point), 2 fenêtres + volets roulants électriques, meubles neufs, cuisine équipée (jamais utilisée par le locataire, car il avait sa gasinière) : Bref, belles prestations !

Je rentre chez moi et commence à faire mes calculs. Mon objectif pour l’achat de mon premier bien est de réaliser au pire une opération « blanche » c’est à dire qui se paye toute seule, au mieux que l’argent qu’il me reste à la fin de l’année (le cashflow) soit positif. Je voudrais louer ce bien meublé, car j’ai appris au fil des jours que ce format permettait de défiscaliser une grosse partie de ses revenus locatifs et d’autres choses, à tel point qu’on peut ne pas payer d’impôts pendant des années (LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel). Le but est de faire financer la MAXIMUM par la banque, même les frais de notaire

Voici mes calculs, extrait de mon excel de simulation V2  que je vais vous détailler :

J’ai fait une simulation en proposant 71000 € pour ce bien. Je me base pour cela sur le fait de la dame qui vend semble pressée, n’a pas eu de rentrée d’argent pendant 2 ans (le bien était prêté), la moyenne au M2 sur OULLINS est de 2355 € / M2 (moyenne PAP.FR). De plus, le bien est en RDC, donc au niveau dans la ruelle, tout le monde peut voir chez vous si la fenêtre est ouverte (important vis à vis l’été), sans parler du fait que l’assurance habitation du locataire sera du coup plus élevée qu’à un étage.

Pour les travaux, je n’ai rien mis, car il n’y en aura pas, mais j’ai prévu qu’acheter un peu de mobilier (machine à laver, canapé BZ, table basse, télé + meuble) disons pour 2500 €, que je paierai de ma poche

Pour le loyer, j’ai longtemps hésité et voici comment j’ai fixé le prix : j’ai regardé globalement ce qui se faisait sur Oullins et j’ai créé une fausse annonce sur leboncoin (apparemment, tout le monde fait ça ! :)) J’ai impacté 50 € des charges dans le prix et en 1H soit 550€ CC, j’ai eu 3 touches en plein mois d’août !

Bref, je pense que le prix ira bien comme ça…

Je n’ai rien mis sur l’électricité ni Internet, car je laisse ces charges au locataire

Pas de frais de gérance, car je gérerai ce bien moi-même pour la première fois

J’ai mis 200 € de provision annuelle pour d’enventuels frais de copro que je n’aurais pas prévu

300 € pour l’expert comptable : cette somme permet de payer un cabinet d’expertise comptable pour vous fournir le détail de ce que vous allez pouvoir déduire des impots, en regime LMNP. Je ferai un article sur régime et d’autres plus tard

Taxe foncière : par défaut, je mets 1 mois de loyer, mais en l’occurence, elle était de 320 € l’année dernière.

90 € par an pour l’assurance Propriétaire Non Occupant : important afin d’éviter un problème en cas d’incident survenant pendant un vide locatif

5% des loyers seront provisionnés pour des réparations de l’appartement.

le régime LMNP me permet de ne pas payer d’impots pendant plusieurs années, donc je mets 0 dans la case impots

Je prévois 1 mois de vide locatif par an. Pourquoi ? plusieurs raisons :

• Je préfère être prudent/pessimiste et avoir une bonne surprise éventuellement, que l’inverse
• Je prévois d’éventuellement louer ce bien à des profils étudiants car présence de l’université Lyon sud à proximité. Un étudiant peut partir au bout de quelques mois, comme rester 2 ou 3 ans, car dans l’université Lyon sud, les études sont plus longues.
• Je me dis que si j’arrive à quasiment payer le bien, même en étant pessimiste, je rassurerai le banquier !

J’ai fait ensuite une demande sur meilleurtaux.com et j’ai regardé aussi ce que proposait ma banque (BOURSORAMA) pour avoir une idée d’un taux à 25 ans en financement 100% (cad frais de notaire inclus) : j’ai obtenu 2% assurance incluse

Vous noterez déjà que mon aide à la décision me signale qu’avec tout ce que j’ai indiqué, il faudrait que je propose 68553 € en prix d’achat pour que l’hypothèse que j’ai indiquée soit à l’équilibre.

Notez que je n’ai pas encore inclus les impôts qui seront à payer dans quelques années (mon Excel n’en est qu’à sa version V2 :)) ; je compte sur l’arrivée du métro dans 3/4 ans, pour que ce bien prenne de la valeur (locative et à la revente). Il y a également possibilité de refaire des travaux dans l’appartement dans quelques année pour déduire ces travaux des impots (vive le LMNP)

Bref, j’en arrive à la fin à –11,5 €/ mois en étant pessimiste. Cela veut dire que le bien se financerait quasiment tout seul. Je peux aussi me dire qu’en cas de vide locatif, je pourrais par exemple louer ce bien en AirBnB et donc combler ce vide…

Le locataire en place m’indique que le voisinage est calme, pas de vol à signaler, pas de dégradation. Le chauffage est économique ; il en a pour 50 € d’électricité par mois tout compris.

Bref, les voyants me semblent au vert pour ce bien ! Je décide de passer une nuit de sommeil là-dessus…

Le lendemain, des doutes

Au réveil, je commence d’abord à douter sur ce bien :

• Pourquoi la propriétaire ne reloue-t-elle pas ce bien en meublé ?
• Pourquoi ne confie-t-elle pas la gestion à une agence afin de se débarrasser des problèmes éventuels ?
• Pourquoi les charges sont-elles si élevées (90 € par mois !) pour une si petite copro ? Quand je demande le détail des charges à la propriétaire, celle-ci botte en touche en me disant que ce qui coute le plus cher, c’est le syndic… Pourquoi avoir un syndic pour une si petite structure et encore une fois, pourquoi reste-t-elle aussi évasive ?
• Que se passerait-il si je faisais une erreur ?
• Est-ce que je vais vraiment réussir à le louer ce prix là ?
• Est-ce que la vendeuse acceptera de le vendre à ce prix là ?

à l’heure où j’écris ces lignes, je n’ai pas encore répondu à toutes ces questions. Je n’en suis pas à mon premier achat immobilier (j’avais acheté ma résidence principale en 2007, puis revendue en 2010) mais ça n’est pas la même chose…là, il faut trouver un locataire !

Dans un prochain article, je vous tiendrai informé de mon choix sur ce bien

Si vous avez des commentaires, des questions, etc : surtout n’hésitez pas !

A bientôt !

Nico