Ma première recherche de financement #2

Salut à vous les indeps !

Suite au premier article sur le sujet de ma recherche de financement pour un investissement locatif , voici les nouvelles comme promis…si vous n’avez pas lu le premier article, je vous recommande de le lire avant en cliquant ici pour mieux comprendre !

Juste un rappel, je cherche à financer un studio à 72000€ intégralement (avec les frais de notaire, garantie, courtage) pour une location meublée en LMNP (loueur meublé non professionnel)

Rencontre avec le second courtier en financement immobilier

Le lendemain de la douche froide avec le premier courtier consulté, je suis allé voir meilleurtaux.

Le courtier m’a vite envoyé du rêve : 1,3 % sur 20 ans, avec possibilité de rallonger la durée du prêt de 5 ans au bout d’un an, assurance à 0,16%…soit un taux de 1,46% en financement à 100% !

La contre-partie ? Il faudra domicilier les loyers dans la banque

Je suis donc reparti serein, mieux que ça même, content !

Si j’arrivais à obtenir ces conditions, mon bien se financerait tout seul! Je pourrai donc faire une offre sur ce studio!

En partant, le courtier m’a dit qu’il me recontacerait la semaine suivante, car il devait vérifier certain points avec le prêteur auquel il pensait.

J’ai en parallèle contacté CAFPI et eu des nouvelles de mon ancien courtier, que j’avais consulté pour l’achat de ma résidence principale 10 ans auparavant. Je vous en reparlerai dans un instant, mais d’abord, revenons à Meilleurtaux. J’ai reçu un appel du courtier hier, après une semaine d’attente, mois d’août oblige :

« Bonjour Nicolas, c’est Meilleurtaux. Bon je suis embêté par rapport à votre projet, car les conditions de mon prêteur ont changé :

Pour avoir ces taux, il faut désormais

• investir 10% de la somme (je ne les ai presque pas, et c’est mon épargne de sécurité que je ne VEUX PAS investir)
• Domicilier les revenus locatifs ET professionnels (ça m’embête, car ma banque est top question tarifs, mais bon passons)
• Être en dessous de 33% d’endettement et la vous êtes largement au dessus de 50% (????!!!!??)

Ça ne va donc pas être possible… »

Sur le 3eme point, je ne comprenais pas son calcul : je suis en famille recomposée avec mes enfants et ceux de ma compagne. Nous avons un loyer de 1600€/mois (oui nous avons beaucoup d’enfants, donc un gros appartement et un loyer important ) mais nous réglons strictement la moitié des loyers, relevés de compte à l’appui. Apparemment, le prêteur s’en moque et me fait porter la charge complète du loyer !! J’explose donc le taux d’endettement en comptant aussi la pension alimentaire, les 2 crédits que je vais encore trainer quelques mois…

Il m’a conseillé d’essayer de passer par ma banque actuelle, qui pourrait mieux apprécier le fait que je ne paye que la moitié des loyers, mais si vous avez suivi mon aventure, vous vous rappèlerez que ma banque en ligne ne finance qu’à partir de 100000€, donc pas possible

J’ai raccroché déçu, car c’était le mieux placé en terme de taux…je m’imagine déjà le bien s’envoler rapidement sous mon nez…Ça s’annonce mal barré pour le moment, mais je ne perds pas espoir. Je savais au fil de mes lectures sur le sujet que la question du financement pouvait être ardue, en particulier sur du financement à 100 et 110%

En parallèle, j’ai vraiment pris conscience que les crédits à la consommation étaient comme des boulets aux pieds, et l’investissement est un marathon…

Il va donc falloir s’armer de patience et même si je n’arrivais pas à faire une offre à temps, il faudrait absolument que je me débarrasse le plus rapidement possible de ces crédits !

Point sur les 2 autres courtiers

Revenons à CAFPI. Le courtier m’a envoyé 3 simulations :

• Simulation 1 avec apport des frais de notaire sur 20 ans :1,44%
• Simulation 2 sans apport sur 20 : 1,95%
• Simulation 3 sans apport sur 25 ans : 2,25%

Si je compte que globalement, l’assurance est à 0,16%, on arrive donc à 1,6 %, 2,11% et 2,41%

Si j’étudie le 3eme cas, en utilisant mon simulateur de rendement locatif (que vous trouverez ici), j’obtiens -486€/an avec un vide locatif de 1 mois/an. Je ne suis donc pas très loin de l’équilibre, mais je suis sûr qu’il est possible de mieux faire.

Pour le second cas, il est possible de prendre 20 ans (les mensualités seraient alors trop élevées pour avoir un cashflow positif tout le long du crédit) mais au bout d’un an, avoir la possibilité de rallonger la durée du prêt de 4 ans pas exemple, afin de conserver ce taux. Je passerais alors à un cashflow annuel avec vide locatif et les frais à -345€, ce qui est déjà mieux. En revanche, pas sûr de pouvoir rallonger d’autant, il faut que je demande à CAFPI

Enfin , voici la meilleure offre de mon premier courtier, auquel j’avais fait appel il y a des années :

Financement à 1,55%, assurance 0,16%, 20 ans, modulable au bout de 6 mois, mais pour 24 mois de plus maximum, soit 22 ans. Cela revient au final à un cashflow annuel de -595€ avec tous les frais et vide locatif, moins intéressant que le scénario 3 de CAFPI.

J’ai en revanche obtenu une information intéressante : pour de l’investissement locatif, il est possible de demander un report de crédit de 6 mois, le temps de trouver le locataire. Si j’arrivais à trouver le locataire rapidement, cela permettrait de percevoir des loyers pendant un temps sans avoir à payer la banque, et donc constituer un fond de roulement !

Bilan de la recherche de financement à ce jour

Ce que je retiens de tout ça :

• Le taux, c’est important, mais chercher à gagner 0,2 ou 0,3 % ne changera pas grand chose : il vaut mieux réussir à rallonger la durée du prêt pour dégager un meilleur cashflow
• Il est important d’avoir des comptes sains !! Je dois absolument me débarrasser de mes crédits, voire constituer une plus grosse épargne pour financer une partie de mes prochains investissements (ou au moins pour rassurer les banques)
• Il ne faut pas lâcher après les premières difficultés, sinon je serai encore à un taux de 3,8 ou 2,8% (cf mon précédent article)
• Je vais prendre rendez-vous avec des banques en direct pour venir présenter mon projet, car je n’ai pour l’instant contacté que des courtiers.

Voila, c’est tout pour le moment !

Si vous avez des questions ou des commentaires n’hésitez pas, c’est juste en dessous !

À bientôt pour la suite de l’aventure

Nico – lesindeps.com