Bonjour à vous, les indeps !
Vous l’avez vu dans le précédent article, je suis allé visiter un studio de 30 M2 à OULLINS (69600) qui m’a littéralement tapé dans l’œil.
J’ai décidé de faire une offre prochainement, mais pour savoir si j’allais pouvoir financer ce projet, j’ai commencé à chercher sur Internet comment financer et combien cela allait me coûter !
Mon premier réflexe, demander à ma banque
Je ne donnerai pas de nom, mais je suis chez une banque en ligne, dont le logo est une sorte de flèche bleue et rose…
Pour rappel, je cherche à financer 72000 € + frais de notaire soit 78791 €. résultat ? impossible, ma banque ne prête qu’à partir de 100000€ ! dommage, le taux à 25 ans était à 1,65%…
J’ai tenté de les appeler, impossible de déroger à la règle de 100 K€ mini…
J’ai donc été sur Internet contacter MeilleurTaux, Cafpi, un coutier indépendant que je connaissais de mon premier achat de résidence principale et un autre courtier trouvé sur Internet
La douche froide
Les taux affichés sur les sites de meilleurtaux ou d’autres baromètres de ce type font rêver :
Meilleurtaux :
CAFPI au 01/08/2018
J’avais imaginé dans le calcul sur mon précédent article que j’arriverai à un taux de 2% sur 25 ans assurance incluse… Je viens de raccrocher avec le courtier indépendant trouvé sur Internet, j’ai vite déchanté :
Oui ces taux sont justes, mais ce qu’on ne vous dit PAS c’est qu’ils sont soumis à certains conditions d’obtention:
- Cela implique (très souvent) de domicilier vos comptes dans la banque qui vous accordera ce prêt (pourquoi pas, mais ma banque actuelle ne me coûte RIEN par an, donc calcul à faire)
- Ces taux sont pour un prêt à 80 %, c’est à dire qu’on vous finance le bien, mais pas les frais de notaire et qu’il faut apporter 10% en apport personnel, voire même 20% ça serait encore mieux
- Ces taux sont généralement accordés pour du PINEL ou l’achat de votre résidence principale (pas le cas pour moi)
Après quelques renseignements pris sur moi (salaire + primes – loyer actuels, pension alimentaires, crédits encore en cours), le courtier m’a proposé 2 choses :
- Soit un taux de 3,8 % assurance incluse sur 20 ans, mais sans domiciliation
- Soit un taux de 2,6 % assurance incluse sur 20 ans, mais avec domiciliation bancaire (la différence est déjà énorme !)
Je suis tombé de ma chaise.
En refaisant mes calculs par rapport au bien à emprunter, je passerais de -11.5€ / mois de cashflow (avec mes hypothèses pessimistes) à -102,6€ / mois !
Soit globalement 1200 € de ma poche à mettre potentiellement chaque année !!
2 points que je n’avais pas prévu pour un investissement locatif:
- La banque n’accorde pas, semble-t-il, les mêmes taux que pour un investissement pour sa résidence principale
- Il est apparemment difficile de dépasser 20 ans d’emprunt, sauf en « rusant » (emprunter sur 20 ans, mais avec la possibilité à partir du 13eme mois par exemple, de rallonger la durée du prêt, et donc faire baisser la mensualité)
Le courtier m’a également indiqué que j’étais limite en terme de taux d’endettement, car après cet emprunt, j’arrivais à près de 41 %… Ceci est du essentiellement à mes 2 crédits encore en cours et à la pension alimentaire que je verse chaque mois + mon loyer. Les 2 crédits s’arrêteront d’eux-même dans 9 et 10 mois, mais si j’attends, je risque de passer à coté de ce bien…
J’ai remercié le courtier en lui indiquant que j’allais réfléchir. Ne voulant pas me laisser abattre (pour rappel, je cherche à devenir financièrement indépendant dans 5 ans et je compte bien sur l’immobilier pour m’y aider !), j’ai pris un rendez-vous avec MeilleurTaux demain. CAFPI ne m’a pas encore répondu et mon ancien courtier est encore en vacances.
Pour Meilleurtaux, la simulation en ligne me laisse espérer la possibilité de trouver un financement à 25 ans à un taux inférieur à 2,6 %… J’en saurai plus demain après-midi
Voilà, n’hésitez pas à mettre des commentaires !
Je vous tiens au courant de l’évolution de ce projet 😉
Nico, lesindeps.com