Salut à vous les indeps ! J’ai longtemps hésité avant d’écrire cet article. En effet j’ai considéré qu’après l’échec de mon premier investissement locatif, il valait mieux attendre de trouver le bon et le réussir avant de partager avec vous les résultats. J’avoue que j’étais un peu au fond du trou quand tout a capoté après la signature du compromis de ce bien…Finalement, j’ai décidé de me ranger auprès de l’avis de Nelson (Mandela) qui disait ceci : « Je ne perds jamais. Soit je gagne, soit j’apprends ».
Aujourd’hui, je vais donc vous faire part de ce que j’ai appris, en novembre dernier. Vous apprendrez j’espère (pour certains) à quel point il est important d’être entouré des gens compétents quand on est néophyte sur un sujet (spéciale dédicace à Brice, mon notaire ! 😊)
Le contexte de cet investissement locatif
Comme vous le savez peut-être déjà si vous avez lu plusieurs de mes articles, j’explore plusieurs pistes afin de développer une indépendance financière. Je me suis fixé un objectif d’être financièrement indépendant dans 5 ans. Pour ce faire, un des piliers qui me semble être un incontournable est l’immobilier, et en particulier l’investissement locatif. N’ayant pas d’expérience en la matière, j’ai décidé de commencer avec une formule « clé en main » et engager une société qui fasse la recherche, trouve le bien, réalise les travaux et mette en place le locataire. Pour les sceptiques : oui ce type de société existe ! 😊 L’avantage de ce concept est que si, comme moi vous n’avez pas de temps à passer pendant vos week-ends à faire des recherches sur un marché très contraint, pas de réseau d’amis agents immobiliers, pas l’envie/le temps de mettre la main à la pâte dans des travaux, c’est une super formule. Bien sûr, il y a un revers : le prix, et donc la rentabilité et le cash-flow associé. J’ai essayé de viser une opération « à l’équilibre » c’est-à-dire qui se paye toute seule, grâce aux loyers.
J’ai donc signé un mandat de recherche en octobre 2019 avec une société de ce type, pour une recherche sur Lyon et les villes à proximité. Le responsable de la société de coordination d’investissements locatifs m’a indiqué qu’il pouvait se passer plusieurs mois avant qu’il me recontacte, en particulier en ce moment où le marché est particulièrement tendu.
15 jours plus tard, l’appel !
« Bonjour Nicolas, je viens de vous faire parvenir un dossier pour un studio à Villeurbanne par mail. Pouvez-vous me dire si cela vous intéresse ? il faut être réactif, idéalement dans les prochaines heures, car le bien n’est pas encore en vente… ».
Je me souviens que lors de la réception de cet appel, j’’étais en déplacement. J’ai bondi sur ma boite mail et ai découvert les premières photos et les premiers éléments. Il s’agissait d’un appartement situé à 500 m de chez moi, qui allait être divisé en 5 studios par un marchand de biens. Le projet portait sur l’un des studios (j’avais le choix parmi 3). 90000€ pour le studio, 30000€ de travaux estimés, louable 650 € HT par la suite (+25 € de charge de copro par an)
Après quelques calculs, l’opération était à l’équilibre, en jouant bien sur le taux de crédit. J’ai donné mon accord 1h après et ai fait parvenir à l’agence immobilière l’offre d’achat signée à la fin de la journée par mail.
J’étais en totale euphorie ! Je commençais à me projeter 6 mois plus tard, avec mon premier bien loué…Je me souviens avoir même commencé à penser aux projets suivants…
La visite du bien immobilier
7 jours après, j’avais rendez-vous pour venir visiter le futur studio. Mon maitre d’ouvrage et l’agent immobilier étaient présents à mon arrivée. Nous avons pénétré le bâtiment ; le bien se situait à droite de l’entrée. L’agent immobilier a alors commencé à essayer plusieurs clés avant de se rendre compte que de la colle avait été insérée dans TOUTES les serrures. Avec le recul, c’est une chose qui aurait dû m’inquiéter plus que ça à l’époque…mais dans l’euphorie du moment, j’ai mis cela sur le compte d’un voisin jaloux qui n’avait pas obtenu la vente.
Nous sommes donc repartis et avons pris un rendez-vous plus tard, avec un des ouvriers du chantier qui est venu nous ouvrir. A ce moment-là, l’agent immobilier m’a confirmé que la colle avait été placée par un voisin, en représailles suite au refus de son offre d’achat de l’appartement…Rassuré, nous avons continué la visite.
Voici quelques photos de l’époque (immeuble, appartement « dans son jus » d’avant, puis lors de la visite (de nuit))
L’immeuble 
L’appartement avant 
Seconde vue de l’appartement avant 
3eme photo de l’appartement avant 
Nouvelles cloisons installées
La signature du compromis de vente
Par la suite, tout semblait s’enchainer sans accro. Compromis fixé fin novembre 2019, j’avais entre temps contacté mon notaire (que j’avais rencontré des années avant pour l’achat et la revente de ma résidence principale). J’avais également anticipé en prenant rendez-vous avec mon courtier 2 jours après la signature du compromis (idem, connu pour l’acquisition de ma résidence principale des années auparavant). Lors de la signature du compromis, il a été indiqué par le notaire du vendeur que le règlement de copropriété de l’immeuble devait être modifié pour faire apparaitre les 5 lots qui allaient remplacer l’ancien appartement. Ceci devait être fait avant la signature de l’acte final. Pas de dépôt de garantie pour cet appartement (car il s’agissait d’une division, sinon il aurait fallu verser 5% de la somme). Le vendeur s’engageait à nous mettre à disposition l’appartement sous 2 mois. J’ai donc signé, l’affaire semblait dans le sac pour mon premier investissement locatif !
Mais tout ça, c’était avant le drame…
Le lendemain midi, j’étais en train de préparer tous les documents nécessaires pour mon rendez-vous avec le courtier quand j’ai vu un message vocal de mon notaire (Brice) sur mon téléphone :
« Nicolas, je viens de t’envoyer un mail ; j’ai bien fait de demander pendant le compromis que les derniers comptes-rendus d’assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble soient fournis… Le marchand de biens a divisé le lot alors qu’une clause du règlement de copropriété l’interdit strictement. Prends connaissance de mon mail et rappelle-moi, mais je te recommande de te rétracter immédiatement ».
Fébrile, j’ai ouvert mes mails et suis tombé sur le document… une AG exceptionnelle s’était tenue 10 jours auparavant. Mon nom figurait déjà à l’intérieur, indiquant que je m’étais porté acquéreur d’un lot et que le Syndic avait été mandaté pour porter plainte contre le marchand de biens pour division illégale !
Abasourdi, j’ai donc la mort dans l’âme rappelé mon notaire…Celui-ci m’a fourni une lettre type pour faire jouer mon droit de rétractation (délai de 10 jours après la signature d’un compromis). Mon rêve s’envolait. J’ai contacté alors mon maitre d’ouvrage pour l’informer de la situation… Celui-ci comprenait totalement le fait que je me rétracte, sachant qu’il était lui-même sur 2 lots à rénover sur les 5…
Mais heureusement, j’ai rebondi… une heure après !
Une heure après avoir expliqué la situation au gérant de la société de coordination d’investissements locatifs, celui-ci m’a rappelé :
« J’ai un autre projet qui vient de tomber, une division en 2…. ».
Mais ça, c’est une autre histoire, que vous raconterai bientôt ! (j’ai signé le compromis de celui-ci il y a une semaine ! 😊)
Les enseignements que j’ai tiré de mon premier investissement locatif (raté)
- Lisez BIEN les règlements de copropriété ET les comptes-rendus d’assemblées générales
- Dans le cas d’une division (en 2, 3 ou N), ne mettez pas la charrue avant les bœufs : ne cherchez pas à diviser avant d’acheter. Ou si vous souhaitez diviser après, assurez-vous que cela est possible !
- Soyez bien entourés, surtout au début (encore merci à mon notaire Brice !) ; vous paierez plus cher, surement, mais vous gagnerez plus vite en expérience avec des gens qui sont dans le métier depuis longtemps que vous.
Je rajouterais ceci : LISEZ DES LIVRES SUR L’IMMOBILIER ET FORMEZ VOUS !
Je vous recommande les livres suivants, qui m’ont énormément appris, vu que je partais de 0 :
Je vous invite aussi à utiliser mon fichier de calcul de rentabilité immobilière (gratuit et disponible ici )
Conclusion
Depuis cette histoire, je suis amené à repasser souvent devant cet immeuble qui aurait du être mon premier investissement locatif réussi, et je me demande à chaque fois où en est resté cette affaire…Mais à chaque fois que l’y pense, je me dis qu’il n’était surement pas pour moi, et je passe à autre chose.
Voilà, c’est tout pour aujourd‘hui ! J’espère que j’ai pu vous apprendre quelque chose avec cette aventure, vous amuser pourquoi pas ? 😊
N’hésitez pas à mettre vos commentaires ci-dessous. Avez-vous vous aussi vécu une situation similaire que vous pourriez nous faire partager ?
Vous avez aussi le droit de partager l’article si vous l’avez apprécié !
A très bientôt pour un nouvel article !
Nico – lesindeps.com
Merci pour votre article très complet. En effet, pour obtenir son indépendance financière et investir, il faut prendre en considération toutes les données pour ne pas perdre de l’argent. « Ton indépendance financière: Ce moment où tu te rends compte que devenir riche n’est pas qu’une question d’argent »est , à mon avis, un livre qui apprend tout sur cela. https://bit.ly/2VIFIFb